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不動産とは、土地や建物など、移動できないもののことを言います。そして不動産を売買するときには、登記簿という帳簿を確認する必要があります。
しかし、登記簿の見方は一般的に知られておらず、不動産売買に関わることが少ない方にとっては、初めて目にすると分かりにくいかもしれません。
そこで、この記事では、登記簿とはなにかということから、謄本と抄本の違い、登記簿の見方についてわかりやすく解説します。
西宮市で不動産をお探しの方は、これから必要なるかもしれない知識なので、ぜひこの記事を確認してみてください。
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そもそも登記簿とは
登記簿とは、不動産に関する情報が詳しく記載されている帳簿のことです。
土地や建物を見ただけでは、所有者が誰なのか、使用目的は何なのか、どのくらいの広さがあるのかわかりませんよね。
登記簿には、不動産の所在地や所有者の住所・氏名、面積の他にも、権利関係の詳細などが記載されており、誰でも確認できるよう一般公開されています。
不動産の情報が一般公開されることによって、私たちの財産である不動産が安全で円滑に取引できるようになります。
登記簿はそのような役割を果たすために存在しています。
登記簿は、登記所（法務局・支局・出張所）に保管されており、以前までは紙媒体で管理されていました。
現在は登記所のコンピューター化が進み、登記簿の情報はすべてデータ化されています。
不動産取引の際などに必要書類となる登記簿謄本は、登記簿の情報データをプリントした書類であり、対象となる不動産の公的な証明書となります。
登記簿謄本と登記簿妙本の違いは？
「登記簿謄本」は、対象となる不動産の登記事項の内容すべてを記録した書類で、紙管理の時の呼び方です。
現在は全ての登記所がコンピューター化されており、登記記録を印刷したものを「全部事項証明書」といいます。
ここでは従来通り、登記簿謄本と呼びます。
登記簿謄本には、抹消された事項も含め、現在までのすべての履歴が記載されています。
一方で登記簿抄本は、登記簿の記録の一部を複写しているもので、現在は「一部事項証明書」といいます。
どちらも登記事項を証明する書類として、同じ効力を持っています。
また、「登記事項証明書」という言葉も目にするかもしれませんが、登記簿謄本と同じものになります。
登記簿はどう取得するのか
登記簿の取得方法は2通りあります。
一つ目は、登記所で申請して取得する方法です。
登記簿は先述の通り、法務局などの登記所で保管されています。
法務局へ行って交付を申請することで、登記簿を取得することができます。
登記簿取得の際は600円の手数料を収入印紙で支払う必要がありますが、収入印紙は登記所で購入することができるため、用意しなくても大丈夫です。
二つ目は、オンラインで取得する方法です。
登記記録がデータ化されたことによって、全国どこからでもオンラインで取得できるようになりました。
法務局のホームページからオンライン申請の画面を開き、申請者情報の登録した後、ログインして証明書を請求します。
オンライン請求した登記簿を郵送で受け取る場合は500円、最寄りの登記所での窓口受取は480円となっています。
郵送受取と窓口受取どちらにしても、登記所での申請より安くて便利なのでおすすめです。
登記簿の見方が知りたい！
ここからは、難しく思われがちな登記簿の見方を解説していきます。
登記簿の内容は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」という4つの項目に区分されています。
この4つの項目に何が記載されているかを理解していきましょう。
まず表題部には、不動産の所在地や大きさ、所有者などの現況が記載されています。
対象の不動産が土地か建物かで、記載される情報が異なります。
土地の登記簿の場合、「所在・地番」「地目」「地積」「原因及びその日付（登記の日付）」4つの項目が記載されています。
所在は、不動産の位置を特定するもので、市町村名と〇丁目・字までが記載されています。
地番は、土地を特定する番号で、1筆（1区画）ごとにつけられています。
地目は、「宅地」「畑」「雑種地」など土地の用途を表すもので、全部で23種類あります。
地積は、土地の面積のことで、㎡単位で表示されます。
原因及びその日付は、登記をする原因とそれが起きた日付が記載されています。
登記の日付は、登記された年月日がかぎかっこ内に記録されています。
建物の登記簿の場合、「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因及びその日付」「所有者」などが記載されています。
所在・原因及びその日付については、土地の登記簿と同じ見方をします。
家屋番号は、建物を特定する番号のことで、土地でいう地番にあたります。
種類は、「居宅」「店舗」「事務所」などのように、建物の使用目的を示しています。
使用目的が複数ある場合、床面積が大きい方から先に記載されます。
構造の欄は、建物の主な構造や屋根の種類、階数などが記載されています。
「木造かわらぶき2階建」「鉄筋コンクリート造陸屋根平屋建」といった表記になっています。
床面積は、家屋の床面積が㎡単位で表記され、階ごとに別で記載されます。
ここで記載される床面積は壁芯（へきしん）といって、壁の厚みの中心を想定し、この中心線に囲まれた面積が表示されています。
所有者の欄は、まだ所有権の保存登記がされていない場合に、表題部へ所有者として表示されます。
この欄に記載された人が、所有権保存登記申請の権利を有することになります。
所有権保存登記されると、表題部の所有者は抹消されます。
次に、権利部の甲区・乙区の見方を説明します。
権利部（甲区）には、不動産の所有者の氏名や住所など、所有権に関する権利情報が示されています。
登記の目的の欄には、「所有権移転」「抵当権設定」など、登記の目的が記載されています。
受付年月日・受付番号は、登記申請を受け付けた日付と、その受付番号が記されています。
権利者その他の事項には、所有権移転の原因や受付年月日が記載されています。
権利部（乙区）には、所有権以外の権利関係が記録されています。
所有権以外の権利には、抵当権（住宅ローンを組む際に不動産を担保にする権利）、地役権（一定の目的のために他人の土地を利用する権利）などがあります。
抵当権や地役権に関する情報があれば、この権利部（乙区）で確認できます。
権利部（乙区）に記載されている項目の見方は、権利部（甲区）と同じです。
最後に、共同担保目録の見方を解説します。
共同担保目録とは、共同担保の情報をまとめた一覧表のことです。
共同担保とは、ひとつの債権の担保として、複数の不動産に抵当権を設定することです。
典型例としては、住宅ローンを組む際にほぼ必ず抵当権が設定されますが、「建物」だけでなく「土地」も抵当に入れることです。
「土地だけ」「建物だけ」に抵当権を設定しても、競売にかけた際に売れにくくなってしまうためです。
このような共同担保の情報が不動産A、不動産Bというふうに一覧で記載されている欄となっています。
つまり共同担保目録は、権利部（乙区）の抵当権に付随した情報になります。
正しい見方を知っておけば登記簿は難しくない！
登記簿の正しい見方を知っておくと、内容の理解はそんなに難しくありません。
住宅購入や注文住宅を建てる際には、登記簿を扱うことがあるかもしれませんが、今回お伝えした知識が少しあるだけでも理解しやすいはずです。
登記簿を活用して、安心して手続きを進めてくださいね！
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